O desenvolvimento econômico e imobiliário deixou de ser privilégio das capitais e cidades com altos índices de industrialização e agora as cidades médias brasileiras também passaram a alavancar boa parte das comercializações no setor imobiliário do país, que fechou 2025 com 426.260 unidades residenciais vendidas, o maior volume já registrado na série histórica, segundo dados da CBIC, Câmara Brasileira da Indústria da Construção.
Segundo o IBGE, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, entre 2010 e 2022, o Brasil somou 12,3 milhões de novos habitantes, e cerca de dois terços foram parar em municípios de porte médio, com população entre 100 mil e 500 mil moradores. Nesse ambiente, o compacto se tornou protagonista no Paraná. Em Curitiba os studios e unidades de um dormitório responderam por quase 70% dos 1.863 apartamentos verticais lançados no primeiro trimestre de 2026, segundo levantamento da BRAIN Inteligência Estratégica para a ADEMI-PR, apresentada em parceria com o Secovi-PR, Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná.
Mas isso tem deixado de ser apenas uma tendência da capital. Londrina aparece como um exemplo dessa virada e registrou em 2024 o maior VGV, Valor Geral de Vendas de sua história com R$ 3,3 bilhões em lançamentos imobiliários, R$ 1 bilhão a mais que no ano anterior, ocupando a 13ª posição do Índice de Demanda Imobiliária Nacional, no segmento econômico, os dados são BRAIN Inteligência Estratégica. Outro número importante a se considerar é o valor do metro quadrado médio na cidade que valorizou 6,86% em 12 meses. Para o economista Emerson Esteves, da Universidade Estadual de Londrina, o desenvolvimento imobiliário está ligado ao agronegócio. “A cidade é um polo regional para as áreas de serviço, educação e saúde, tem renda maior que municípios da região e absorve a renda do agronegócio. A cidade tem uma relevância na área de condomínios, diferente de outras cidades que não tem espaço para crescer”, explica.
Economia aquecida e polo regional
Com seus 580 mil habitantes e principal economia do interior do Paraná, registrou PIB de R$28 bilhões em 2023, o quarto maior do Estado, segundo o IBGE. O mercado de trabalho também mantém uma trajetória positiva já que em 2025 foi o município que mais gerou empregos formais no interior do Sul do país, e no primeiro semestre deste ano, a cidade já acumulou um saldo de 4.215 novos empregos formais, segundo o Caged, Cadastro Geral de Empregados e Desempregados. Isto mostra que a cidade reúne características mais associadas a capitais como Curitiba, que favorecem o desenvolvimento econômico e colocam a região no “boom” imobiliário e seguem a tendência nacional de moradias cada vez menores.
O Censo 2022 do IBGE mostrou que os domicílios onde mora uma só pessoa passaram de 12,2% para 18,9% dos lares brasileiros, em doze anos. Entre os brasileiros de 25 a 39 anos, a faixa que mais movimenta o mercado de trabalho, a proporção de quem mora sozinho quase dobrou, de 8,3% para 13,4%. Mas, além deste dado estatístico geral, que aponta uma mudança no comportamento do brasileiro e também na forma como ele investe em imóveis, Londrina tem características específicas que norteiam a procura por apartamentos compactos. A cidade é um polo universitário com cerca de 25 mil estudantes universitários espalhados por dez instituições de ensino, uma população que se renova a cada ano.
Londrina tem também um calendário forte de eventos, principalmente nos segmentos do agronegócio, como a ExpoLondrina que é uma das maiores feiras agropecuárias da América Latina e atrai milhares de visitantes e expositores. Outros segmentos que atraem não apenas executivos, mas pesquisadores e profissionais especializados para a cidade são o de tecnologia e saúde. Londrina é tradicionalmente reconhecida como polo regional em saúde e medicina com clínicas e hospitais de ponta e, recentemente, ganhou ainda mais relevância com a inauguração de um novo hospital, na zona sul da cidade. Toda esta população, flutuante ou não, precisa de acomodação apropriada.
Lotação máxima no interior favorece studios
Só este ano, a rede hoteleira da cidade já bateu lotação máxima pelo menos quatro vezes com a vinda de eventos esportivos nacionais, festivais de teatro, música e dança e a Expolondrina. O aperto na hospedagem tem um componente estrutural. Londrina não recebe a entrega de um hotel construído do zero desde 2014. A rede formal soma cerca de 5 mil leitos em 37 hotéis, segundo o Convention Bureau, número que sobe para cerca de 8 mil quando se somam flats, pousadas e locações de curta duração, conforme dados do Sindhotéis Londrina. A cidade também tem um déficit de moradias específicas para temporada, principalmente de apartamentos de 1 dormitório.
Com seus 580 mil habitantes, teria que ter cerca de 3 mil imóveis para este fim, mas possui hoje menos da metade e, os que existem, grande parte é adaptada, ainda longe dos padrões exigidos pelos clientes que procuraram por este tipo de moradia flutuante. Com esta demanda, o formato de studio, voltado a investimento, começa a despontar em Londrina. Em 2026, a Gleba Palhano recebeu dois lançamentos, que devem ficar prontos em 2029. A AVIV Construtora e Incorporadora prepara para a região do Terra Bonita, próximo ao Shopping Catuaí, um empreendimento de uso misto, o Harbor 360º, com studios e lojas comerciais no térreo, sobreloja e andar intermediário.
Para Felipe Rossetto, CEO da AVIV, o movimento que acontece em Curitiba e agora em Londrina reflete uma mudança real na forma como as pessoas usam a cidade. “Londrina tem os mesmos ingredientes que fizeram o compacto crescer na capital do estado: população universitária, polo de eventos e negócios e um mercado de locação de curta e média duração cada vez mais organizado. Estamos preparando um produto que responde a essa demanda em uma região que ainda não tinha esse tipo de oferta”, afirma.
Impacto da economia no comportamento do comprador
Desde 2022 a Selic, que é a taxa básica de juros da economia brasileira, definida pelo Banco Central para ajudar a controlar a inflação, está alta, acima dos dois dígitos, o que influencia diretamente no mercado imobiliário. Em junho deste ano, caiu de 15% para 14,25% ao ano, mas ainda está longe do ideal para garantir financiamentos mais baratos, esta também é uma das razões que fazem o comprador investir em imóveis de menor valor, como os compactos.
O indicador que passa a pesar na escolha é o lifetime value, valor que o imóvel gera ao longo de toda a sua vida útil, somando renda decorrente de locação, ocupação média, custo de manutenção e valorização no momento da saída. Os apartamentos de um dormitório, além de custarem menos, garantem maior valorização e, principalmente, rentabilidade nestes períodos. A expectativa para os próximos meses é de que a taxa Selic continue em queda. Mesmo que haja uma variação de 1%, já representa um grande impacto no poder de compra. De acordo com a Abrainc, Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, uma redução de 1 ponto percentual pode recolocar aproximadamente 160 mil famílias em condições de acessar de forma mais abrangente o crédito habitacional e aquecer ainda mais o mercado de imóveis