O ano de 2022 começou com uma novidade para o mercado imobiliário: o lançamento, na última terça-feira (11), do IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), um novo índice da Fundação Getúlio Vargas (FGV) para medir a evolução dos preços de aluguéis no Brasil. A novidade, calculada com base em dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários, será utilizada no lugar do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que, até então, era o indicador mais usado para reajuste de contratos de aluguel. A mudança passou a ser discutida a partir da pandemia do coronavírus, já que, com a inflação mais alta, os reajustes passaram a ficar na casa dos dois dígitos, o que impactou diretamente no bolso dos inquilinos que, muitas vezes, estavam em dificuldades financeiras provocadas pelo período pandêmico.
“O problema não é novo. Em meados da década passada, o IGP-M também se mostrava problemático, pois, vinha, por muitos meses, baixo, zerado ou mesmo negativo. Em 2014, o índice apontou uma variação de apenas 3,67% e, em 2017, fechou o ano no negativo: -0,53%. Isso, à época, levantou o questionamento jurídico se seria possível ter reajuste que depreciasse o valor do aluguel, ou seja, que o reduzisse”, explica o advogado Jossan Batistute, especialista em direito patrimonial e imobiliário, sócio do Escritório Batistute Advogados.
Por isso, de acordo com ele, a nova maneira de medir os aluguéis pode estar mais perto da realidade. “Esse novo índice pode trazer uma medição mais próxima da realidade das regiões em que tiverem sido coletas as informações para a sua formação. Afinal, é calculado com base em contratos reais, ou seja, em informações obtidas junto a empresas administradoras de imóveis. Porém, seu método representa um olhar do que está sendo praticado pelo setor imobiliário e não, necessariamente, o impacto do custo de manutenção dos imóveis ou o acompanhamento pelo aluguel do valor de mercado do bem alugado”, avalia o advogado.
Entretanto, de acordo com ele, é preciso ponderar melhorias na formação do índice para o futuro. “Por enquanto, somente empresas no Rio de Janeiro, em São Paulo, em Porto Alegre e em Belo Horizonte vão integrar o cálculo do índice. A própria FGV já relatou diferenças importantes nos valores nas cidades pesquisadas. Para que seja cada vez mais próximo da realidade, será necessário incluir contratos fechados por empresas de todos os outros estados da federação”, ressalta o especialista.
A FGV já divulgou o valor acumulado em 12 meses: o IVAR subiu 0,66% em dezembro de 2021 e teve queda de 0,61% em um ano, resultado do desemprego elevado que fundamentou as negociações entre inquilinos e proprietários, que mantiveram ou baixaram os valores dos aluguéis. Conforme Batistute, o IVAR não tem aplicação imediata nas relações locatícias porque os contratos vigentes, na maioria dos casos, já têm previsão de aplicação do IGP-M. “Sua aplicação poderá ser negociada em novos contratos ou, ainda, poderá haver debates judiciais para sua substituição como um índice mais justo, se assim efetivamente vier a ser considerado.”
Dessa maneira, na avaliação do especialista, há controvérsias na utilização do IVAR. “Por si só, o índice parece, neste momento, inadequado para apresentar-se como um substituto ideal ao IGP-M, seja pela metodologia aplicada, seja por não englobar a totalidade dos pontos importantes para locatários e locadores”, diz.
