Abrir o capital na bolsa de valores é um dos atestados de sucesso que uma companhia pode desejar. No Brasil, no entanto, chegar à bolsa é um privilégio. Enquanto nos Estados Unidos existem mais de 6.000 companhias com ações negociadas, a quantidade de empresas listadas na (Bolsa de Valores Brasileira) B3, é atualmente 337.
Em um ano tão atípico como 2020, em que a pandemia paralisou o mundo, o Brasil já registrou até agora 15 estreias de empresas na bolsa, os IPOs. Parece pouco, mas essa quantidade perde apenas para os anos de 2006 e 2007, quando o país crescia 5% ao ano. Outras 50 empresas estão na fila para IPO.
No caminho inverso a esse movimento a VCI SA acaba de quitar todas as suas dívidas com papéis emitidos na B3. Qual a lógica por trás disso?
A VCI é uma incorporadora e desenvolvedora de projetos multipropriedade com marcas hoteleiras internacionais como a americana HARD ROCK e a espanhola EUROSTARS.
A maioria dos IPOS visa a venda de parte do capital para aquisições ou expansões orgânicas e, no caso da VCI, a expansão e pipeline dos 10 terrenos já estava toda adquirida e solucionada, portanto não haveria necessidade de capital para tal finalidade.
Na outra ponta o sucesso dos projetos RESIDENCE CLUB AT THE HARD ROCK HOTEL em Fortaleza (Praia de Lagoinha) e Ilha do Sol (numa ilha fluvial perto de Londrina) geraram mais de R$ 700 milhões em vendas, caixa suficiente para a realização das obras.
A operação de empréstimo feita com um fundo de Singapura em 2019 captou quase R$ 400 milhões de reais, apenas um quarto do montante foi utilizado e podem ser convertidos em 20% de ações da VCI, ou seja, o mercado internacional avaliou a empresa em mais de R$ 2 bilhões.
“Existem poucos investidores para projetos em desenvolvimento ou Venture Capital. A contabilidade brasileira não entende e não captura, por exemplo, as aquisições de DISTRESS ASSET e isso joga o Valuation das empresas inovadoras para baixo, se a empresa compra algo que vale 100 por 10, aqui no Brasil vale 10” explica, Samuel Sicchierolli, um dos fundadores e Presidente da VCI SA.
O termo DISTRESS ASSET, equivale a compra oportunística de ativos por valor abaixo do custo e um movimento que traz grande valorização financeira, caso a estratégia funcione. Claro que esse risco muitas vezes não é bem compreendido por analistas, o que dificulta a percepção correta da avaliação da empresa num ambiente de bolsa, e o sistema de contabilidade brasileiro segue princípios desatualizados comparado com EUA e Ásia.
No caso a VCI SA fez 3 movimentos considerados agressivos e ousados no mercado imobiliário, ao adquirir 2 projetos (no Ceará e Paraná) que estavam com obras inacabadas e com problemas, transformando os equipamentos em projetos de multipropriedade com a marca RESIDENCE CLUB AT THE HARD ROCK HOTEL, com VGV potencial de R$ 1,5 bi apenas nessas duas localidades. No Paraná a chegada da marca foi tão impactante que o Estado criou a região turística da Ilha do Sol, em referência ao equipamento.
Em São Paulo, em parceria com o grupo Savoy, estão transformando também em HARD ROCK HOTEL o icônico prédio do antigo banco Sumitomo, com projeções de diárias de R$ 1.600,00, num contrato considerado único no mercado onde a rede americana garante financeiramente 90% das diárias e 90% da ocupação dos concorrentes.
A Companhia fundada em 2014, cresceu exponencialmente, emitiu uma operação de debêntures de R$ 33M (operação de dívida) em 2018, que foi quitada antes do período de carência, para posteriormente cruzar R$ 700M em vendas em menos de 18 meses e tem ainda mais 3 projetos aprovados e assinados com a marca americana para NATAL – RN, FOZ DO IGUAÇU-PR e RECIFE-PE ao todo o potencial de venda supera R$ 4 bilhões.
Se existiam riscos nos projetos, os mesmos foram superados com um estratégia bem pensada e executada, até mesmo na pandemia o sistema inovador de vendas online bateu recordes de venda. Hoje 25% de todas as vendas de imóveis do Estado do Ceará são da VCI SA que tem apenas um projeto no Estado.
“Pagamos com quase 2 anos de antecedência a operação de debêntures sem nenhum HAIR CUT e com todos os juros e remunerações acordadas entre a Companhia e debenturistas, acredito que isso seja algo raro na história da B3, nada mal para um projeto que foi considerado uma ficção para alguns analistas”, afirma Sicchierolli.
Segundo levantamentos feitos e não confirmados oficialmente a VCI SA deve procurar no futuro próximo a abertura de capital nos EUA ou Ásia. A Companhia trocou sua contabilidade para a BDO, mudou sua auditoria anual para a CROWE (refazendo os exercícios de 2018/2019), contratou a CBRE para avaliar os ativos, todas as 3 empresas com rigor e experiência em IPOs internacionais.
Segundo Enio Leão, diretor do IBEF – Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças, “usualmente quando uma empresa aumenta o rigor das auditorias com a contratação dessas empresas multinacionais, existe uma clara sinalização de um possível movimento de IPO internacional nos próximos anos”.
